Im ersten Teil hatten wir uns mit den Themen „Haustierhaltung in der Mietwohnung“ sowie „Betriebskostenabrechnung“ die mit Abstand häufigsten Ursachen für Streit mit dem Mieter angesehen. Leider gibt es noch mehr Auslöser für unterschiedliche Auffassungen zwischen Vermieter und Mieter, die nicht selten vom Gericht entschieden werden müssen.
Streitpunkt Kündigung des Mieters
Ausstehende Mietzahlungen sind der häufigste Grund, einem Mieter zu kündigen. Was auf den ersten Blick einleuchtend erscheint, ist in Wahrheit ein Dauerbrenner vor deutschen Gerichten. Denn die Hürden, die eine Kündigung im Falle einer juristischen Überprüfung nehmen muss, sind hoch.
Um keinen Fehler zu machen, sollten Sie sich an folgende Faustregel halten: Der Mieter muss Ihnen mindestens zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen schulden oder sich im Zahlungsverzug von über einer Monatsmiete innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten befinden. Wenn dies ein einmaliges Vorkommnis nach längerer störungsfreier Mieter-Vermieter-Beziehung ist, sollten Sie eine gütliche Klärung (zum Beispiel Ratenzahlung) anstreben. Andernfalls empfehlen wir, einen Anwalt zu konsultieren und die nächsten Schritte mit diesem abzustimmen.
Pflichtverletzung des Mieters rechtfertigt Kündigung
Darüber hinaus gibt es weitere sogenannte Pflichtverletzungen des Mieters, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Dies ist unter anderem die ungenehmigte Untervermietung der Mietsache, das Halten eines Haustiers ohne Erlaubnis (siehe Teil 1) sowie wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung. Diese müssen dokumentiert und dem Mieter zeitnah und schriftlich mitgeteilt werden. Als zeitnah werten deutsche Gerichte einen Zeitraum von zwei Tagen bis zu zwei Wochen, innerhalb dessen Sie den Mieter abmahnen oder ihm kündigen. Werden Verstöße von Ihnen aber erst nach zum Beispiel sechs Monaten moniert, können diese nach einem Urteil des OLG München nicht als Kündigungsgründe aufgeführt werden.
Es empfiehlt sich also, dem Mieter Pflichtverletzungen umgehend mitzuteilen und für den Wiederholungsfall entsprechende Konsequenzen anzudrohen. Für eine eindeutige Beweislage erfolgen diese Mitteilungen sowie Abmahnungen schriftlich mit dem Nachweis der erfolgten Zustellung an den Mieter.
Ordentliche und fristlose Kündigung / Räumungsklage
Sollten Sie sich dazu entschließen, dem Mieter zu kündigen, so erfolgt dies ebenfalls schriftlich unter Einhaltung der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist sowie unter Angabe des Kündigungsgrundes. Gegebenenfalls beziehen Sie sich hier auf bereits erfolgte Abmahnungen.
Im Falle einer fristlosen Kündigung sollten Sie dem Mieter eine Frist von ein bis zwei Wochen zur Räumung der Wohnung geben. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, müssen Sie beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Werden Sie auf keinen Fall selbst aktiv, in dem Sie zum Beispiel Schlösser auswechseln oder auf eigene Faust die Wohnung während der kurzzeitigen Abwesenheit des Mieters räumen! Holen Sie sich stattdessen lieber Rat von einem Anwalt.
Wohnflächenberechnung
Ebenfalls häufig treffen sich Mieter und Vermieter vor Gericht, weil Unklarheit über die tatsächliche Größe der Wohnung herrscht. Dabei sind die Regeln eindeutig: Raumhöhen unterhalb eines Meters (bei auslaufenden Dachschrägen zum Beispiel) werden bei der Wohnflächenberechnung generell nicht berücksichtigt. Flächen mit einer Raumhöhe von zwischen einem und bis zu zwei Meter fließen nur zu 50 Prozent in die Berechnung der Wohnfläche ein.
Wichtig: Schummeln Sie nicht! Die Gefahr ist groß, dass Sie im Streitfall vor Gericht unterliegen und die zu Unrecht erhobene Miete an den Mieter zurückzahlen müssen. Deshalb geben Sie bei Besichtigungen oder in Inseraten gerundete Quadratmeterzahlen an. Im Mietvertrag sollte die Wohnfläche korrekt beziffert sein. Sollten Sie Hilfe bei der Wohnflächenberechnung benötigen, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
Renovieren bei Auszug?
Und auch hierüber herrscht oft Unklarheit: Wie muss die Wohnung bei Auszug des Mieters übergeben werden? Ist der Mieter prinzipiell verpflichtet, bei Auszug zu renovieren? Die Gesetzeslage ist eindeutig. Klauseln im Mietvertrag, die bei Auszug eine Renovierungspflicht beinhalten, sind ungültig. Entscheidend ist der Zustand der Mietsache sowie eventuell vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter. Der Vermieter kann im Mietvertrag festlegen, dass vom Mieter eingebrachte Einbauten bei Auszug zu entfernen sind, selbst wenn der Vermieter dem Einbau bzw. der baulichen Veränderung im Rahmen des Mietverhältnisses zugestimmt hat.
Kleinreparaturen
Definieren Sie im Mietvertrag zwei Kostengrenzen, um rechtssicher die Verfahrensweise bei Kleinreparaturen zu regeln. Diverse Gerichtsurteile empfehlen als Obergrenze für eine einzelne Reparatur 100 Euro, die vom Mieter selbst zu tragen sind. Die Gesamtsumme für vom Mieter jährlich selbst zu tragenden Kleinreparaturen liegt bei acht Prozent der Jahresnettomiete. Beträgt also die Monatsnettomiete 750 Euro, so liegt die Höchstgrenze bei 720 Euro jährlich.
Aber Vorsicht: Handwerkerrechnungen beinhalten häufig neben der Mehrwertsteuer auch die Kosten für die Anfahrt. Übersteigt die Rechnung der Reparatur die von Ihnen im Mietvertrag definierte Höchstgrenze, gilt sie nicht mehr als Kleinreparatur und ist dann vom Vermieter zu tragen. Es gilt also nicht nur die Summe aus Arbeitslohn und Materialkosten!
Zu guter Letzt
Räumen Sie bereits in Anbahnung des Mietverhältnisses etwaige Missverständnisse aus. Denn es liegt an Ihnen als Vermieter, Ihrem Mieter klarzumachen, dass Sie ein störungsfreies Verhältnis zum Mieter wünschen, aber zugleich auch ankündigen, konsequent gegen Verstöße im Mietvertrag vorzugehen. Definieren Sie deshalb alle relevanten Punkte im Mietvertrag rechtsgültig und weisen Sie Ihren Mieter bereits zu Vertragsbeginn auf sensible Punkte – zum Beispiel die Haustierhaltung - hin.