Im letzten Blogbeitrag hatten wir uns mit Möglichkeiten beschäftigt, die Mietpreisbremse mit vom Gesetzgeber erlaubten Spielräumen auszureizen bzw. komplett zu umgehen. Heute sehen wir uns an, wie Sie als Vermieter reagieren müssen, wenn Sie den Mietzins tatsächlich zu hoch angesetzt und damit gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben bzw. wenn Ihr Mieter Ihnen dieses unterstellt..
Verstöße müssen belegt werden
Ob Sie tatsächlich gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), so der eigentliche Name des Gesetzes, das „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ im März 2015 verabschiedet wurde, verstoßen, muss zunächst einmal nachgewiesen werden. Denn bloße Behauptungen seitens Ihres Mieters reichen nicht aus, die Mietzahlung zu mindern oder sich gar auf einen ungültigen Mietvertrag wegen eines angeblichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse zu berufen. Jeder Verstoß muss gerügt und belegt werden.
Sehen wir uns also die häufigsten Sachverhalte der Reihe nach an.
Unzulässig hohe Miete: Ist der Mietvertrag insgesamt ungültig?
Ihr Mieter rügt Sie wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse und behauptet, damit sei der gesamte Mietvertrag ungültig. Doch dem ist nicht so. Unwirksam ist lediglich die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung zur Miethöhe, sofern diese tatsächlich das im Gesetz definierte höchstzulässige Maß übersteigt. Nur in diesem konkreten Punkt müssen Sie nachbessern, alle anderen Punkte bleiben unberührt; der Mietvertrag ist weiterhin gültig.
Mieter kürzt wegen angeblich zu hoher Miete die Zahlung
Wenn Ihr Mieter einen Teil der Miete nicht zahlt, weil er die Ansicht vertritt, dass die Höhe des vereinbarten Mietzinses gegen die Mietpreisbremse verstößt, überprüfen Sie zunächst, ob die Behauptung stimmt. Kommen Sie bzw. Ihr Rechtsbeistand zu dem Schluss, dass Ihr Mieter im Recht ist, können Sie den ausstehenden Betrag nicht einklagen, denn nach § 556g Abs. 1 BGB schuldet Ihnen der Mieter Ihnen diesen Teil der Miete gar nicht, da die Vereinbarung über die Miethöhe unwirksam ist.
Sollten Sie aber zur Überzeugung gelangen, dass Ihr Mieter irrt, können Sie den ausstehenden Betrag auf dem Klageweg einfordern.
Wie errechnet sich die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse?
Die maximal zulässige Miete ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent plus Modernisierungszuschlag, sofern Sie diesen erheben dürfen.
Sollte Ihr Mieter Sie berechtigt gerügt haben, müssten Sie die Miete nach oben genannter Formel entsprechend reduzieren.
Wann kann ein Mieter gemäß Mietpreisbremse Geld zurückfordern?
Zunächst muss der Mieter Ihnen gegenüber den etwaigen Verstoß rügen und begründen. Nur dann hat er überhaupt Aussicht, evtl. zuviel gezahlte Miete zurückzuerhalten. Allerdings müssen Sie nur den Teil zurückzahlen, der nach der Rüge aufgelaufen ist, siehe § 556g Abs. 2 BGB. Den bis zur Rüge entstandenen Betrag müssen Sie selbst dann nicht zurückzahlen, wenn er tatsächlich über den gemäß Mietpreisbremse festgelegten Höchstbetrag hinausgeht.
Der Mieter behauptet pauschal, die Miete sei zu hoch
Zunächst kann der Mieter behaupten, was er will. Begeht er aber eine Minderung des Mietzinses gemäß Mietpreisbremse, muss er mehr als nur bloße Behauptungen aufs Tableau bringen und den Verstoß begründen. Er muss nachweisen, dass die vereinbarte Miete in ihrer Höhe 110 Prozent der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen übersteigt. Hierzu kann er sich des gültigen Mietspiegels bedienen, der die ortsübliche Miete für seine Wohnung ausweist. Findet er hier den Beweis für seine Behauptung, kann er Sie rügen und den seit der Rüge zuviel gezahlten Teil der Miete zurückverlangen.
Zwei Mietparteien, aber nur eine rügt
Wenn Sie an zwei – oder mehr - Mietparteien vermieten und nur eine rügte die unzulässige Miethöhe, kann die andere (nichtrügende) Partei nicht ebenfalls die Mietzahlung mindern. Die Rüge gemäß Mietpreisbremse muss durch alle Mieter gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Nur dann dürfen zuviel gezahlte Beträge zurückgefordert werden, aber eben nur die, die nach Rüger aller Mieter geleistet wurden.
Zu Prüfzwecken: Mieter will Einsicht in früheren Mietvertrag
Ein Mieter glaubt den Auskünften des Vermieters bezüglich der Miethöhe des Vormieters nicht und verlangt Einsicht in den entsprechenden Mietvertrag. Dem muss der Vermieter jedoch nicht nachkommen. Auch eine Klage des Mieters auf Einsicht in den Mietvertrag hätte keinen Erfolg. Erst wenn Ihr Mieter unter Berufung auf seine Behauptung die Miete kürzen würde und Sie den ausstehenden Mietanteil einklagen würden, müssten Sie auch die Vormiete belegen und so die Behauptung Ihres Mieters widerlegen.
Der Mieter weiß bei Vertragsabschluss um die Unzulässigkeit der Miethöhe
Auch das gibt es: Ein Mieter unterzeichnet in München einen Mietvertrag, von dem er bereits bei der Unterschrift weiß, dass die darin enthaltene Miethöhe gegen die Mietpreisbremse verstößt. Nach dem Bezug der Wohnung rügt er beim Vermieter die unzulässig hohe Miete und verlangt eine Minderung.
Der Vermieter wiederum sieht sich getäuscht und klagt gegen den Mieter auf vollständige Zahlung des vereinbarten Mietzinses mit der Begründung, der Mieter hätte ihn getäuscht. Bei Unterzeichnung des Vertrages habe der Mieter ja schließlich schon von der Unzulässigkeit der Miethöhe gewusst und hätte den Vermieter entsprechend darauf hinweisen müssen.
Das AG München sah das anders (Az. 422 C 6013/16) und gab dem Mieter recht.
Drohen Bußgeld oder gar Haft bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse?
Wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist und Sie vom Mieter gerügt wurden, weil Sie eine Mietzahlung vereinbart haben, die deutlich über der vergleichbaren ortsüblichen Miete liegt, ist zunächst noch nichts Gravierendes passiert. Sie werden den zuviel gezahlten Betrag erstatten und den entsprechenden Punkt im Mietvertrag - die Höhe der Mietzahlung – anpassen.
Für eine Verurteilung wäre es erforderlich, dass Sie ein geringes Wohnungsangebot oder eine Zwangslage bzw. eine Willensschwäche des Mieters ausgenutzt haben. Aber das müsste Ihnen nachgewiesen werden und das gestaltet sich in der Praxis recht schwierig.