Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss sich sorgfältig vorbereiten, denn es sind viele Entscheidungen zu treffen: Wann will bzw. wann muss ich verkaufen? Welche Aufgaben sind bis dahin zwingend zu erledigen? Und jeder im Vorfeld des Verkaufs begangene Fehler kann sich als Mindererlös auswirken.
In diesem Artikel haben wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammengestellt, die Sie im Vorfeld des Verkaufs Ihrer Immobilie beachten sollten.
Nehmen Sie sich Zeit!
Weil das Veräußern einer Immobilie ein sehr komplexer Vorgang ist und auch einige Fachkenntnisse erfordert, lautet die oberste Regel: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit! Denn es kommt eine Vielzahl an Aufgaben auf Sie zu, die koordiniert und erledigt werden müssen. Neben eventuell anfallenden Verschönerungsarbeiten sind in geeigneten Medien Verkaufsanzeigen zu schalten, deren inhaltliche Gestaltung Laien schnell überfordern kann. Allein schon die Ermittlung des Verkaufspreises!
Beginnen Sie deshalb zeitig genug mit der Planung, um auch wirklich alle Aspekte des Verkaufs beleuchten zu können und keine Aufgabe zu vergessen.
Planung mittels Checkliste
Genau dafür empfiehlt sich die gute alte Checkliste. Notieren Sie bei einer intensiven Hausbegehung – vom Keller bis zum Dachboden inklusive Garten und Garage - zunächst ungeordnet alles, was an Arbeiten zu erledigen ist. Anschließend ordnen Sie die Aufgaben thematisch und legen das Datum fest, bis wann welches Vorhaben von wem erledigt werden muss. Planen Sie dabei zeitlich immer etwas großzügiger, um Unvorhergesehenes oder Verzögerungen auffangen zu können!
Zusätzlich sollten Sie folgende Punkte auf Ihrer Liste haben:
Wann wollen Sie verkaufen (zum Beispiel im Frühjahr oder spätestens zum 31. Oktober)? Soll der Tag des Auszugs aus der alten Immobilie auch der Tag des Einzugs in das neue Zuhause sein? Möchten Sie einige Einrichtungsgegenstände (die hochwertige Küche oder Einbauschränke) mit verkaufen? Welcher Preis schwebt Ihnen für die Immobilie vor? Ist dieser Preis realistisch? Wird die Verkaufssumme benötigt, um evtl. das neue Heim zu finanzieren?
Aufbereiten Ihrer Immobilie für den Verkauf
Ähnlich dem Verkauf eines Gebrauchtwagens, den Sie, bevor der erste Kaufinteressent an Ihrer Tür klingelt, noch einmal in die Waschanlage fahren, sollten Sie auch beim Verkauf Ihrer Immobilie vorgehen. Sorgen Sie sowohl außen als auch innen für Ordnung und Sauberkeit und nehmen Sie eventuell notwendige Schönheitsreparaturen vor. Schaffen Sie eine „Wohlfühl-Atmosphäre“ für die Besichtigung und bedenken Sie, dass Sie Fotos für ein Exposé sowie für Inserate in diversen Medien benötigen. Kahle Bäume und verrottetes Laub auf den Wegen wirken auf den Außenansichten wenig einladend, deshalb fotografieren Sie Ihre Immobilie nach Möglichkeit im Frühjahr oder im Sommer. Bei den Innenansichten sollten Sie darauf achten, persönliche und intime Gegenstände zu entfernen, so dass keine Rückschlüsse auf die aktuellen Bewohner möglich sind.
Ermitteln des Verkaufspreises
Für den Laien ist es schwierig, einen realen Verkaufspreis für seine Immobilie zu ermitteln. Neben den Erfahrungen, über die ein Makler verfügt, fehlen dem Privatverkäufer oftmals wichtige Kennzahlen, die er sich nur mit einigem Aufwand beschaffen kann. Zudem könnten Sie schnell Gefahr laufen, den Verkaufspreis zu niedrig anzusetzen und viel Geld zu verlieren. Oder Sie übertreiben es und schrecken potentielle Käufer mit einem viel zu hohen Preis ab.
Wichtige Faktoren zur Ermittlung des Verkaufswertes Ihrer Immobilie sind unter anderem die regionale Lage (Küste, Ballungsraum, Stadt, Stadtteil, an einer Bundesstraße gelegen, Sackgasse), die Nutzfläche (Wohnraum in m², Anzahl der Bäder und Schlafzimmer), die Ausstattung (hochwertige Einbauküche, Sauna im Keller), die Größe des Grundstücks und seine Ausrichtung, der Bodenrichtwert (die Kosten für einen Quadratmeter unbebauten Bodens) und der aktuelle Status (freie Immobilie oder aktuell noch vermietet und bis wann). Zudem sollten Sie einen finanziellen Spielraum für die Verhandlungen mit Interessenten berücksichtigen.
Wenn Sie ein aktuell noch vermietetes Haus verkaufen wollen, sollten Sie sich an einen Makler wenden, denn in diesem Fall können Laien aufgrund der Unkenntnis gesetzlicher Vorschriften viele Fehler machen, die fatale Folgen haben könnten.
Das Exposé
Wenn Sie alle relevanten Daten rund um Ihre Immobilie zusammengetragen haben, erstellen Sie daraus ein Exposé, das einem Verkaufsprospekt gleichkommt. Es sollte übersichtlich alle Fakten enthalten, die einen potentiellen Käufer interessieren und Fotos (Außen- und Innenansichten) sowie Zeichnungen (Grundrisse, geografische Lage etc.) beinhalten.
Mit Hilfe der im Exposé niedergeschriebenen Informationen sind Sie in der Lage, Käuferanfragen detailliert zu beantworten und entsprechende Inserate, zum Beispiel in Onlinemedien, zu gestalten.
Und vergessen Sie beim gestalten des Exposés nicht, dass es den Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen soll! Also im Zweifel lieber Hochglanzfotos anstelle von matt, lieber farbig als schwarz/weiß.
Ohne Fleiß kein Preis!
Fassen wir also zusammen: Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen wollen, sollten Sie in der Lage sein, den Marktwert des Objektes unter Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten zu ermitteln. Sie sollten professionelle Fotos machen können, ein ansprechendes Exposé und Inserate für Print- und Onlinemedien erstellen. Rückfragen von potentiellen Käufern beantworten Sie zeitnah telefonisch bzw. per E-Mail, koordinieren Besichtigungstermine und führen im besten Fall erfolgreich die Verkaufsgespräche. Oder Sie beauftragen einen Makler.
Selbst verkaufen oder den Makler beauftragen?
Diese Frage gehört eigentlich an den Anfang dieses Artikels. Aber nachdem Sie nun bis zu diesen Zeilen gekommen sind, können Sie im Groben abschätzen, welche Aufgaben Sie erledigen müssen, wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen möchten. Dem gegenüber steht die Beauftragung eines Maklers.
Ja, dessen Dienstleistung kostet Geld. Dafür bietet er Ihnen all seine Expertise, organisiert und begleitet auf Grundlage seiner umfassenden Marktkenntnis den Verkauf Ihrer Immobilie und ist ein souveräner Verhandlungsführer in den Verkaufsgesprächen mit Ihren Interessenten. Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben – wir beraten Sie gern.
Im 2. Teil dieses Artikels befassen wir uns weiter mit dem Verkauf einer Immobilie und beleuchten konkret die Verkaufsphase.