Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die Vergleichsmiete einer Gemeinde. Er wird alle zwei Jahre erstellt, um Vermietern wie Mietern einen Anhaltspunkt über die Höhe einer Miete zu geben.
Die Gemeinde ist nicht zum Erstellen eines Mietspiegels verpflichtet, weswegen auch nicht jede Gemeinde einen Mietspiegel vorweisen kann. Bei Anwendung der wissenschaftlichen Grundsätze bei der Erhebung, Anpassung alle zwei Jahre, und Anerkennung durch die Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern spricht man von einem „qualifizierten Mietspiegel“, womit in Zivilprozessen angenommen wird, dass die Mietpreisspannen auch der Realität entsprechen.
Wird er für alle Wohnungen erstellt?
Der Mietspiegel wird für den frei finanzierten Wohnungsmarkt erstellt. Das bedeutet, dass er für Sozialwohnungen nicht gilt. Außerdem gilt er nur in Häusern mit mindestens drei Mieterparteien, also nicht in 1-2Familienhäusern. Auch die Mieten von besonders luxuriösen Wohnungen müssen nicht mit dem Mietspiegel verglichen werden. Als Standard werden die Ausstattung mit Bad und WC in der Wohnung und Sammelheizung angesehen. Sind diese nicht vorhanden, ist der Mietspiegel auf diese Wohnung nicht anwendbar.
Was wird verglichen?
Die Wohnungen werden in Kategorien unterteilt um eine Vergleichbarkeit untereinander zu behalten. Entscheidend sind
- Die Größe der Wohnung (bis 50qm, 50 bis 80qm, ab 80qm)
- Die Ausstattung: hierbei geht es im Besonderen um das Bad/ die Bäder (Badewanne oder Dusche) sowie die Heizung und Warmwasserbereitung, Balkon oder Terrasse, Durchgangszimmer etc.
- Das Baujahr
- Die Lage: hierbei wird die Bebauungsdichte, der Lärm, der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, usw. herangezogen. Für Jena existiert ein Straßenverzeichnis, das die Lage in „einfach“ und „mittel“ und „gut“ einteilt.
Möchte ein Vermieter also die Miete erhöhen, ist dies nur im Rahmen des Mietspiegels durchsetzbar, wenn er nicht im letzten Jahr bereits die Miete erhöht hat. Wenn er allerdings Sanierungen vornimmt, kann sich der Wert der Wohnung erhöhen und eine Mieterhöhung (im Rahmen der Ausstattung) rechtfertigen.
Zahlen: der Jenaer Mietspiegel 2017/2018
In den letzten Jahren sind die Mieten in Jena immer wieder angestiegen. Bei einem Leerstand von etwa 2% ist es nicht immer leicht, eine passende Wohnung zu finden, je nachdem, welche Wohnungsgröße benötigt wird.
Gerade große Wohnungen werden häufig nur „zimmerweise“ frei, da sie von Studenten in Wohngemeinschaften genutzt werden. Die Familien und Studenten stehen damit in direkter Konkurrenz. Das schlägt sich auch im Wohnungspreis nieder, je nach Kategorie (Baujahr) ist der Quadratmeterpreis für große Wohnung höher als für kleine Wohnungen.
Die Mietpreise liegen laut dem aktuellen Mietspiegel (in Kraft getreten am 2.10.2019) im Mittel zwischen 5,30Euro pro Quadratmeter (große Wohnungen in einfacher Wohnlage mit Bau zwischen 1974 und 1991) und 9,98 Euro pro Quadratmeter (kleine Wohnungen in mittlerer/guter Wohnlage mit Baujahr nach 2002).
Im Jahr 2015 lagen die Spannen noch zwischen 4,88Euro im Mittel (große Wohnungen in mittlerer/guter Lage mit Baujahr 63-90) und 8,69Euro (mittelgroße Wohnungen in mittlerer /guter Wohnlage Baujahr nach 2002).
Die Mietpreisbremse
Für Jena gilt seit 2017 die Mietpreisbremse, um auch im angespannten Wohnungsmarkt der Stadt Wohnraum nicht zu schnell zu verteuern. Das bedeutet, dass bei einem Mieterwechsel der Mieterwechsel nur begrenzt über den örtlichen Standard gehoben werden darf. Gerade bei kleinen Wohnungen, die häufig nur für kurze Zeit vermietet werden, kann der Mietpreis schnell ansteigen. Möchte der Vermieter dennoch die Miete anheben, muss er vorher Sanierungen vornehmen.