Als Vermieter sind Sie im Normalfall daran interessiert, ein möglichst lange währendes und einvernehmliches Verhältnis zu Ihren Mietern zu pflegen. Das schont die Nerven und ist gut für die Gesundheit. Doch leider sind Mieter-Vermieter-Beziehungen oft von Streitigkeiten überschattet, die nicht selten vor Gericht landen. Dabei ließen sich die meisten Streitfälle durch klare Festlegungen im Mietvertrag von vornherein verhindern. Schauen wir uns also die häufigsten Streitursachen zwischen Mieter und Vermieter genauer an.
Streitpunkt Haustiere
Generell ist es nicht möglich, Ihrem Mieter das Halten von Haustieren in der Wohnung per Mietvertrag zu untersagen. Sie können aber explizite Regelungen individuell vereinbaren. So gestatten Sie zum Beispiel die Haltung von Kleintieren wie Hamster oder Wellensittiche, verlangen aber die Zustimmung aller Mietparteien im Haus, wenn der Mieter sich Mäuse, Ratten oder Schlangen anschaffen möchte. Dieses Vorgehen ist durch frühere Urteile bei ähnlichen Streitfällen gedeckt. Wenn sich andere Mieter vor den Tieren ekeln könnten, darf der Vermieter das Halten solcher Tiere in der Mietwohnung untersagen.
Kleine Hunderassen sind erlaubt
Ohne Erlaubnis des Vermieters ist das Halten kleiner Hunderassen in der Wohnung gestattet, da diese nicht laut bellen können. Aber auch hier können Sie mit einer individuellen Regelung den Mietvertrag ergänzen. Sollten sich andere Mietparteien durch von dem Tier wiederholt verursachten Lärm beeinträchtigt fühlen, kann dies als Grund vereinbart werden, die Zustimmung der Tierhaltung in der Wohnung zurückzuziehen. Allerdings benötigen Sie in diesem Fall ein sogenanntes Lärmprotokoll, dass die sich beeinträchtigt fühlenden Mieter über einen bestimmten Zeitraum führen und aus dem die Lärmbelästigung durch das Tier mit Datum, Uhrzeit und Intensität hervorgeht.
Katzen in der Wohnung: Sowohl als auch...
Bei Katzen ist die Rechtsprechung nicht eindeutig. Einige Gerichte urteilten pro Katze, sofern andere Mietparteien nicht beeinträchtigt werden. Dies kann zum Beispiel durch lautes und langanhaltendes nächtliches und damit schlafraubendes Miauen der Fall sein oder durch wiederholtes Urinieren der Katze im Treppenhaus und der damit verbundenen Geruchsbelästigung. Dies könnte Ihr Ansatz für eine individuelle Regelung mit dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses sein.
Andere Gerichte wiederum urteilten, dass Katzen in Mietwohnungen immer dann erlaubt sind, wenn der Mietvertrag sie nicht explizit verbietet. Hier beißt sich also die Katze in den Schwanz...
Treffen Sie eine individuelle Vereinbarung
Generell empfiehlt es sich, eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag zu fixieren, die Sie gemeinsam mit dem Mieter aushandeln und die klare Aussagen darüber trifft, was in Sachen Haustierhaltung toleriert wird bzw. was im Sinne eines harmonischen Zusammenlebens der Mietparteien nicht hinnehmbar ist.
Streitpunkt Nebenkostenabrechnung
Das Thema Nebenkostenabrechnung ist ein wahres Minenfeld in der Mieter-Vermieter-Beziehung! Die häufigsten Streitpunkte dabei sind: Welche Kosten dürfen geltend gemacht und welche Fristen müssen eingehalten werden?
Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres zustellen
Zum Thema Fristen: Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter bis spätestens 31.12. des Folgejahres zugestellt werden. Für das Abrechnungsjahr 2018 ist dies also der 31. Dezember 2019. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, verliert er den Anspruch eventuell fälliger Nachzahlungen durch den Mieter. Da hier nur wenige Ausnahmefälle zugelassen sind, empfiehlt es sich also aus Sicht des Vermieters, diese Frist unbedingt einzuhalten. Andersherum allerdings hat der Mieter immer ein Recht auf Rückerstattung eventuell zu viel geleisteter Vorauszahlungen. Hier hat der Gesetzgeber keine Frist definiert.
Betriebskostenpauschale
Wenn Sie sich eine detaillierte Nebenkostenabrechnung ersparen möchten, vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine sogenannte Pauschalmiete. Sie definieren einen Pauschalbetrag, der selbstverständlich – aber nicht zwingend – kostendeckend kalkuliert sein sollte und weisen diesen im Mietvertrag explizit aus. Die Pauschale sollte regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. So lange Ihr Mieter dieser Praxis zustimmt, müssen Sie keine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Aber: Per Gesetz hat der Mieter ein Recht auf die Abrechnung der von ihm verursachten Nebenkosten. Sobald er Ihnen mitteilt, dass er ab dem nächstmöglichen Datum eine Nebenkostenabrechnung wünscht, müssen Sie dieser Forderung nachgeben. Weigern Sie sich, kann dies im schlimmsten Fall dazu führen, dass Sie Ihren Mieter entschädigen müssen.
Sorgen Sie für Klarheit!
Um späterem Streit vorzubeugen, sollten Sie im Mietvertrag genau festlegen, ob die Nebenkosten pauschal oder verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Setzen Sie zudem eine Frist – zum Beispiel jeweils bis zum 31. August eines Jahres - innerhalb derer der Mieter erklären muss, ob er im künftigen Abrechnungszeitraum von der Pauschalregelung Abstand nimmt. Dies gibt Ihnen Planungssicherheit und zeitlichen Spielraum, um die entsprechenden technischen Vorkehrungen zu treffen.
Regeln und klare Formulierungen helfen Streit zu vermeiden
Um ein Resümee zu ziehen: Generell liegt es in der Hand des Vermieters, wie viel Interpretationsmöglichkeiten der Mieter im Mietvertrag zu finden glaubt. Letztlich ist die vermietete Wohnung Ihr Eigentum und Sie entscheiden, was erlaubt und was nicht erlaubt ist. Nutzen Sie die Vertragsfreiheit, um Streit mit dem Mieter bereits im Vorfeld zu vermeiden! So lange der Mietvertrag nicht sittenwidrig ist oder Sie eine mögliche Notlage des Mieters nicht ausnutzen, können Sie mit expliziten Regelungen im Mietvertrag bereits das Verhältnis zwischen dem Mieter und Ihnen entspannen. Gern sind wir Ihnen behilflich, wenn Sie weitere Informationen benötigen, um Streitfälle mit Ihren Mietern zu vermeiden.