Im März 2016 trat auch in Thüringen die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft. Seit dem ist sie ein Dauerthema in Vermieter- und Verwalterkreisen. Die Intention des Gesetzgebers war es, für mehr Klarheit auf dem Wohnungsmarkt sowie für faire Mieten zu sorgen und Wucher zu unterbinden. Doch viele widersprüchliche Interpretationen stiften eher Verwirrung und Unsicherheit. Dabei ist die Rechtslage eindeutig und lässt Vermietern ausreichend Spielräume, die Miete im Rahmen des Gesetzes zu erhöhen.
Optimieren Sie Mietzinserträge - legal!
Natürlich könnte ein Vermieter auf die Idee kommen, sich in vermeintlicher Umgehung der Mietpreisbremse eine „angemessene Provision“ oder eine Abstandszahlung für den Abschluss eines Mietvertrages zahlen zulassen. Doch genau das ist ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse und kann dazu führen, dass der Mieter solche Zahlungen nach Abschluss des Mietvertrages zurückfordert.
Doch es geht auch anders. Sie können als Vermieter den Spieß einfach umdrehen und die Mietpreisbremse ausbremsen! Und das ist einfacher, als sie glauben, denn Sie haben trotz Mietpreisbremse nach wie vor diverse Möglichkeiten, über die Gestaltung des Mietvertrages ganz legal den Ertrag aus Mietzins zu optimieren. Und wie das geht, sehen wir uns jetzt genauer an.
Vereinbaren Sie Mieterhöhungen!
Das mag jetzt seltsam klingen, aber die simpelste Variante, eine Mieterhöhung durchzusetzen, ist tatsächlich diese im laufenden Mietverhältnis mit dem Mieter zu vereinbaren. Denn dann greift die Mietpreisbremse nicht! Natürlich wird der Mieter Ihrem Vorhaben nicht freiwillig zustimmen – logisch, es soll ja schließlich an seinen Geldbeutel gehen. Aber Sie haben einige Möglichkeiten, ihn zu motivieren. So könnten Sie zum Beispiel vereinbaren, bestimmte Leistungen für Ihren Mieter zu erbringen. Das könnte das Renovieren der Wohnung sein oder Sie übernehmen die Schönheitsreparaturen, die der Mieter Ihnen schuldet. Ebenso käme in Betracht, dem Mieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung oder die teilgewerbliche Nutzung der Mieträume zu gestatten. Oder benötigt Ihr Mieter vielleicht einen weiteren Kellerraum?
In den genannten Fällen ist es erlaubt, vom Mieter einen Zuschlag zur Miete zu verlangen. Dieser Zuschlag erhöht zwar die Miete, aber hier gilt die Mietpreisbremse nicht, weil Sie die Erhöhung der Miete mit dem Mieter im laufenden Mietverhältnis vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB).
Erheben Sie einen Möblierungszuschlag!
Wenn Sie eine Wohnung mit Einrichtungsgegenständen vermieten – das kann zum Beispiel die Einbauküche sein, die gehobene Ausstattung des Badezimmers oder die von Ihnen gestellten Terrassenmöbel – können Sie dafür selbstverständlich einen Zuschlag erheben. Zum einen, weil Sie die Möbel bezahlt haben und Ihre Ausgaben dafür als Investition in die zu vermietende Wohnung angemessen verzinst werden müssen, zum anderen verliert die Einrichtung im Lauf der Zeit durch die Nutzung des Mieters an Wert, so dass auch an Rücklagen für Reparaturen oder Neuanschaffungen gedacht werden muss.
Mit dem Möblierungszuschlag erhöht sich die Miete, aber auch hier greift die Mietpreisbremse nicht. So können Sie den Zuschlag frei bemessen und mit dem Mieter vereinbaren. Eine Einschränkung müssen Sie beachten: Erheben Sie einen völlig überzogenen Möblierungszuschlag, könnte dieser nach § 138 BGB unwirksam sein. Jedoch wäre es dann am Mieter, dies zu beweisen.
Vereinbaren Sie eine Betriebskostenpauschale!
Eine andere Möglichkeit, die Miete ohne Relevanz zur Mietpreisbremse zu erhöhen, besteht darin, mit Ihrem Mieter eine Pauschale für die Betriebskosten zu vereinbaren. Denn eine solche Betriebskostenpauschale fällt nicht unter die Mietpreisbremse. Die Pauschale kann frei vereinbart werden und muss auch nicht kostendeckend kalkuliert sein. Vereinbaren Sie folgend im Mietvertrag, dass Sie, sobald die Pauschale nicht mehr die anfallenden Kosten deckt, die Pauschale erhöhen dürfen (§ 560 Abs. 1 BGB).
Netter Nebeneffekt: Bei einer Pauschale müssen Sie keine Nebenkostenabrechnung mehr erstellen.
Nutzen Sie das Mischmietverhältnis!
Wenn Sie Ihrem Mieter Räume vermieten, die dieser sowohl als Wohnraum als auch zur Ausübung seines Berufes nutzt, bezeichnet man dies als Mischmietverhältnis. Hier würde die Mietpreisbremse nur greifen, wenn die Nutzung als Wohnraum für den Mieter von größerer Bedeutung ist als die gewerbliche Nutzung. Insofern sollten Sie mit dem Mieter alles Nötige besprechen und den Mietvertrag entsprechend gestalten. Denn für die Vermietung von Gewerberäumen gilt die Mietpreisbremse nicht. Das gilt auch für Mischmietverhältnisse, bei denen die gewerbliche Nutzung der Räume im Vordergrund steht.
Vorauszahlung auf Betriebskosten: Hier schlummern Möglichkeiten
Da die Mietpreisbremse nur die Nettokaltmiete begrenzt, sind die Betriebskostenvorauszahlungen nicht zu berücksichtigen. Insofern kann es sich anbieten, eine Inklusivmiete zu vereinbaren, in der einzelne Betriebskosten bereits in der Miete enthalten sind. Der Betrag, der auf die Betriebskosten entfällt, darf der Neuvertragsmiete hinzugerechnet werden.
Die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse errechnen Sie aus 110 Prozent der ortsüblichen Miete zuzüglich der Betriebskosten.
Was ist mit der Garagenmiete?
Übrigens: Wenn Sie eine Wohnung mit Garage oder Pkw-Stellplatz vermieten, bieten sich ebenfalls Möglichkeiten, die Miete legal zu erhöhen. Denn die Miete für den Stellplatz kann vom Vermieter frei bemessen werden und diese fällt nicht unter die Mietpreisbremse. Den Mieter interessiert meist nur das Gesamtpaket, das heißt, wie hoch die Monatsmiete inklusive aller Nebenkosten ist. Insofern haben Sie bei der Position Garagen-/Stellplatzmiete einen gewissen Spielraum.
Nutzen Sie die vorhandenen Möglichkeiten!
Insgesamt betrachtet bleibt festzuhalten, dass die Mietpreisbremse bei weitem nicht als das Schreckgespenst schlechthin angesehen werden muss. Wie beschrieben gibt es neben den gesetzlichen Ausnahmen einige Möglichkeiten, die es Vermietern gestatten, die Mietpreisbremse per Mietvertrag auszuhebeln und das völlig legal.