Wer Wohnungen vermietet, ist an langfristigen und stabilen Mietverhältnissen interessiert. Doch gerade im Großraum Jena, dessen Wohnungsmarkt geprägt ist von hoher Fluktuation, ist dies jedoch nicht so einfach zu realisieren. Und doch haben Vermieter eine Möglichkeit, sich vor all zu häufigen Mieterwechseln zu schützen: Den Kündigungsverzicht.
Häufige Mieterwechsel kosten Geld
Vermieter wissen um die Kosten, die häufige Mieterwechsel verursachen. Das kann zum einen die Maklercourtage sein, um einen geeigneten Nachmieter zu finden. Das sind zum anderen aber vor allem die Kosten für die Renovierung. Denn der Mieter muss nach gängiger Rechtsprechung nur noch dann Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn er zu Mietbeginn tatsächlich in eine renovierte Wohnung gezogen ist. Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, übergibt er diese zum Ende des Mietverhältnisses also unrenoviert – die Kosten für Malerarbeiten etc. trägt dann der Vermieter.
Und wer sich die Kosten für einen Makler sparen möchte und selbst nach einem passenden Nachmieter sucht, hat eine arbeitsintensive Zeit vor sich. Zunächst müssen Anzeigen für diverse Medien erstellt und veröffentlicht werden, dann Besichtigungen durchgeführt und folgend die Bonität möglicher Nachmieter überprüft werden. Und nicht zu vergessen: Ständige Ein- und Auszüge machen die Mietsache nicht besser und der mit dem Umzug einhergehende nervige Bohrlärm kann für die anderen Mieter gerade an Wochenenden schnell zur Belastung werden. Mal ganz abgesehen von umzugsbedingten Schäden im Treppenhaus und den Außenanlagen.
Den Kündigungsverzicht im Mietvertrag aufnehmen
Doch als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Mieter längerfristig zu binden und so einem häufigen Wechsel der Mieter mit allen damit verbundenen Nachteilen vorzubeugen. Dazu können Sie einen Kündigungsverzicht in den Mietvertrag aufnehmen. Auf diese Weise erklären Sie und Ihr Mieter für einen definierten Zeitraum gegenseitig auf das Kündigen des Mietvertrages zu verzichten – dies betrifft jedoch nur die ordentliche Kündigung. Das Recht auf fristlose Kündigung bleibt beiden Parteien erhalten. Der Gesetzgeber erlaubt den Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können auch eine längere Laufzeit haben.
Wie funktioniert das in der Praxis?
Beim Kündigungsverzicht handelt es sich formal um einen Passus im Mietvertrag, in welchem die Parteien für einen bestimmten Zeitraum den wechselseitigen Verzicht des Rechts zur ordentlichen Kündigung erklären.
Wenn Sie eine entsprechende Formulierung in den Mietvertrag aufnehmen, müssen Sie darauf achten, dass sich der Kündigungsverzicht auf maximal 48 Monate erstreckt. Ein Beispiel: Sie vermieten an ein Ehepaar, die Gattin unterschreibt den Mietvertrag wie Sie auch am 5. Dezember 2018, der Mann am 20. Dezember 2018; der Mietvertrag beginnt am 1. Januar 2019. Bitte beachten Sie, dass das Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags gilt, nicht dessen Beginn! Die Vierjahresfrist beginnt also am 20. Dezember 2018, das Mietverhältnis ist zum 20. Dezember 2022 kündbar. Zudem müssen Sie dem Mieter die Möglichkeit geben, den Vertrag im Rahmen der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Das bedeutet, das Mietverhältnis muss inklusive der Kündigungsfrist mit Ablauf der Vierjahresfrist enden – also am 20.12.2022 - und nicht, dass der Mieter erst zum Ende der Vierjahresfrist kündigen darf und dann noch die Kündigungsfrist über den 20.12.2022 hinaus einhalten muss und auf diese Weise der Mietvertrag erst zum 01.04.2022 endet.
Welche Ausnahmen erlauben eine außerordentliche Kündigung?
Trotz beidseitig erklärtem Kündigungsverzicht sieht der Gesetzgeber Ausnahmen vor, in deren Eintrittsfall der Mieter dennoch zur Kündigung berechtigt ist. So zum Beispiel, wenn der Mieter verstirbt oder der Mieter zum Pflegefall wird und aus diesem Grund in ein Pflegeheim umziehen muss.
Anders verhält es sich im Krankheitsfall, in dessen Konsequenz der Mieter vielleicht seinen Arbeitsplatz verliert. Er könnte versuchen, ordentlich zu kündigen, doch der Hinweis auf den (vorübergehenden) finanziellen Engpass begründet nicht die Kündigung des Mietvertrags.
Der berufsbedingte Wechsel des Arbeitsplatzes und der damit verbundene Umzug in eine andere Stadt stellt hingegen einen Kündigungsgrund für den Mieter dar.
Musterformulierung für einen Kündigungsverzicht
Ein Mustertext gemäß vorstehendem Beispiel könnte also wie folgt lauten: „Das Mietverhältnis beginnt am 01. Januar 2019. Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 20. Dezember 2022. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt von dieser Vereinbarung unberührt.“
In jedem Fall sollten Sie einen etwaigen Kündigungsverzicht mit einem Anwalt besprechen, um auch die jeweils aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen.
Was ist erlaubt, was nicht?
Es müssen stets beide Parteien den Kündigungsverzicht erklären - ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters ist nicht zulässig. Ebenso wäre ein Passus im Mietvertrag nichtig, der dem Mieter eine längere Bindungsfrist zuschreibt als dem Vermieter.
Bei Verwendung eines Formularmietvertrages darf der Kündigungsverzicht auf maximal vier Jahre festgeschrieben werden. Längere Zeiträume sind nur erlaubt, wenn Sie mit dem Mieter einen Individualvertrag abschließen. Dann können Sie auch vereinbaren, dass der Mieter einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet (bis maximal fünf Jahre), während Sie jederzeit ordentlich kündigen dürfen. Aber Vorsicht: Das Aushandeln eines Individualvertrags sollten Sie stets in Abstimmung mit einem Rechtsanwalt vornehmen!
Vermietung an Studenten
Gerade im Großraum Jena als Standort mehrerer Hochschulen und Universitäten ist es üblich, dass zum Beginn oder Ende des Semesters eine starke Mieterfluktuation zu verzeichnen ist. Sollten Sie an Studenten vermieten und um Stabilität bemüht sein, gelten andere Fristen für einen wirksamen Kündigungsverzicht. Der Bundesgerichtshof schützt in einem Urteil aus dem Jahr 2009 ausdrücklich das besondere Bedürfnis nach Mobilität und Flexibilität von Studenten und verwirft die oben beschriebene Vierjahresfrist. Empfohlen wird, den Kündigungsverzicht für maximal ein Jahr zu vereinbaren. Dieser Zeitraum entspricht immerhin zwei Semestern.